Věcná břemena

Věcná břemena

Ing. Daniela Lampová, Ing. Zuzana Rylová, PhD.

 NahoruVěcná práva k cizí věci 

Věcná práva k cizí věci jsou věcná práva, jejichž obsahem jsou pouze určitá oprávnění či částečná právní država věci, která oprávněnému nepatří. Jsou tedy opakem vlastnictví a vlastníka věci ve výkonu jeho práva v určitém rozsahu omezují. Často mají zajišťovací funkci, zejména k pohledávce vůči vlastníkovi věci. Patří mezi ně:

• právo stavby,

• věcné břemeno,

• zástavní právo,

• zadržovací právo,

• předkupní právo, je-li jako věcné právo sjednáno.

 NahoruVěcná břemena

Věcné břemeno má vazbu výhradně k nemovitostem a znamená omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci. Pro vlastníka této věci to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet. Právo odpovídající věcnému břemeni je proto spojeno buď s vlastnictvím určité nemovitosti (např. cesta přes pozemek) nebo patří určité osobě (např. doživotní užívací právo pro rodiče v darované nemovitosti).

Občanský zákoník (dále "OZ") upravuje věcná břemena v §§ 1257 – 1308 OZ a podle obsahu povinnosti rozlišuje věcná břemena na:

• služebnosti a 

• reálná břemena. 

 NahoruZákladní pojmy a vztahy

V souvislosti se zřízením práva věcného břemene rozeznáváme:

• osobu povinnou, což je vlastník nemovitosti, tedy osoba, která v případě služebností má povinnost něco strpět nebo nekonat, v případě reálného břemena něco dát nebo aktivně konat. Povinným i oprávněným subjektem může být jak fyzická, tak právnická osoba;

• osobu oprávněnou, což je osoba, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno a má právo něco užívat nebo požívat. Oprávněný může mít povinnosti nést přiměřené náklady na předmět věcného břemene, což znamená, že pokud se účastníci nedohodnou jinak, je oprávněný subjekt, který má právo užívat cizí věc, povinný nést přiměřené náklady na zachování a opravy této věci (např. náklady na údržbu cesty, opravu elektrického vedení apod.). V případě, že tuto věc užívá i její vlastník, rovněž se podílí na nákladech;

• služebnou věc, což je věc, která má sloužit i někomu jinému než jejímu vlastníkovi. Může se jednat jak o věc movitou, tak nemovitou;

• panující věc, což je věc, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena. Práva vlastníka služebné věci jsou omezena ve prospěch vlastníka panující věci.

 NahoruSlužebnost

Ze samotného názvu "služebnost" je zřejmé, že daná věc má sloužit nejen vlastníkovi, ale i někomu jinému. Vlastník věci je na základě služebnosti povinen strpět nějaké jednání, častým příkladem je chůze přes vlastní pozemek, nebo se zdržet nějakého jednání, např. nestavět na vlastním pozemku nad určitou výšku nebo nesadit stromy, které by stínily sousední pozemek. Tato určitá pasivita vlastníka věci odlišuje služebnost od reálného břemena.

Výčet služebností je v občanském zákoníku pouze demonstrativní a jejich úprava pouze doporučující (dispozitivní), což značí, že obsah služebnosti je možné sjednat odchylně, je však nutné dodržet pasivitu vlastníka (tj. strpět, nekonat).

 NahoruDruhy služebností

Některé druhy služebností občanský zákoník považuje za užitečné vymezit výslovně pro případ, že si strany nedohodnou odlišná pravidla. Pokud však v praxi vznikne potřeba zřídit služebnost, na kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání. Mezi v zákoně vymezené služebnosti patří pozemkové nebo osobní služebnosti, jako jsou např.:

• pozemkové služebnosti

  • služebnost inženýrské sítě – zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat,

    • oporu cizí stavby – kdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně na udržování zdí nebo podpěr,

    • služebnost okapu – právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně, nebo ve žlabu,

    • právo na vodu – kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup,

    • služebnost stezky, průhonu a cesty – zakládá právo chodit po ní, hnát zvířata, jezdit motorovými vozidly,

    • právo pastvy – právo pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež.

• osobní služebnosti

  • užívací právo – poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti,

  • požívací právo – právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky,

  • služebnost bytu – má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Pokud jde o části domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, má vlastník právo s těmito částmi volné nakládat a musí mu být umožněn potřebný dohled.

 NahoruNabytí, vznik a zánik služebnosti

Služebnost je možno nabýt smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci (soud, správní orgán).

Zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu (typicky např. katastr nemovitostí). Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká účinností smlouvy.

Služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě, vymazáním z veřejného seznamu na základě dohody o jejím zrušení nebo pokud uplynula doba, na kterou byla zřízena. Osobní služebnost rovněž zaniká smrtí oprávněné osoby.

 NahoruReálná břemena

Reálná břemena zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal nebo ji poskytoval nějaký užitek. Pro reálná břemena je typické, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (vyznačují se dočasností a vykupitelností, přičemž podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene). Pokud povinnost z reálného břemene nebude splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro niž může vést výkon rozhodnutí na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.

Reálným břemenem může být zatížena pouze věc, která je evidovaná ve veřejném seznamu. Aktivní plnění může mít podobu odvodů (peněžitých nebo naturálních) anebo podobu služby (odvoz k lékaři, nákupy, úklid apod.) a lze ho poskytovat v různých časových intervalech, jednorázově nebo opakovaně, pravidelně nebo dle individuálních potřeb oprávněného.

Reálná břemena zanikají za obdobných podmínek jako služebností.

 NahoruVýměnek

Výměnek je závazkově právní vztah vznikající na základě jedné z pojmenovaných zaopatřovacích smluv (vedle důchodu) a náleží k tradičním občanskoprávním typům smluv. Smluvními stranami jsou vlastník nemovité věci (výměnkář) a nabyvatel nemovité věci. Smlouva se uzavírá v souvislosti s převodem vlastnického práva a jedná se o převedení nemovitého majetku současně se zřízením služebnosti nebo reálných břemen ve prospěch převodce (§ 2707 OZ).  Zpravidla bude výměnek zřizován současně s vlastním převodem, může být ale zřízen až po jejím převodu a vlastník nemovité věci může pro sebe zapsat do katastru výměnek i před převedením nemovitosti jako tzv. budoucí výměnek. Vždy ale musí být zachována věcná souvislost s převodem vlastnického práva k nemovité věci. Občanský zákoník neomezuje možnost zřídit výměnek jen na bezúplatné převodní smlouvy, lze jej zřídit u všech smluv, jimiž se převádí vlastnické právo (tj. smlouvy kupní, darovací, směnné). Smlouva o výměnku může být ujednána bezúplatně, ale též za úplatu (bezúplatnost není pojmovým znakem smlouvy o výměnku).

V případech, kdy při prodeji nebo darování věci si převodce má v úmyslu ponechat určité oprávnění s věcí nakládat či ji jinak užívat, poskytuje mu právní řád možnost zřízení služebnosti. Při takových převodech nejde o dvě různá právní jednání, ale převodce na nabyvatele převádí vlastnické právo k věci v neúplné podobě, a to vyjma oprávnění, která odpovídají právům ze zřízené služebnosti. Na tuto právní skutečnost proto nelze nazírat tím způsobem, že by jednou smlouvou došlo k převodu vlastnického práva k věci a druhou (následnou) smlouvou by nabyvatel k této věci zřídil služebnost ve prospěch převodce. Pokud smluvní strany při darování neujednají žádné další plnění (tj. dojde pouze k darování věci a zřízení služebnosti – vlastník nezískává žádné oprávnění, které před takovou transakcí neměl), půjde o jediné právní bezúplatné jednání. V případech bezúplatného převodu vlastnického práva k věci se současným zřízením služebnosti se taková smlouva nebude považovat za směnu.

 NahoruVěcná břemena s veřejnoprávním prvkem

Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem vznikají ze zákona, ve veřejném zájmu a nemohou být promlčena, jako je tomu v případě smluvního věcného břemene zřízeného podle OZ. U věcných břemen zřizovaných přímo ze zákona jde ve své podstatě o určitý druh veřejnoprávního omezení vlastníka nemovitosti, kdy veřejný zájem vztahující se k určitému provozu nebo zařízení převažuje nad zájmem jednotlivce. Toto zasahování přitom nemusí být podmíněno souhlasem ze strany dotčeného vlastníka. Charakteristickým znakem tohoto veřejnoprávního omezení je, že právo z něho vyplývající není svěřeno konkrétnímu subjektu, ale jsou z něho oprávněny ty subjekty, které splňují zákonem dané předpoklady (např. jsou provozovateli přenosové soustavy podle energetického zákona).

 NahoruÚplatnost

Pro daňové povinnosti bude posouzení, zda se jedná o plnění úplatné či bezúplatné, zásadní. Právní teorie dovozuje, že obecně je třeba úplatností rozumět jakékoli protiplnění majetkové hodnoty, nebo poskytnutí jiné výhody, tedy např. poskytnutí peněz, poskytnutí věci (úplata aktivní), tak i např. prominutí dluhu osobou, v jejíž prospěch se věcné právo zřizuje, osobě, která věcné právo zřizuje (úplata pasivní). Úplatnost předpokládá podmíněnou souvislost plnění a protiplnění, kterou lze hodnotit subjektivně (plnění jedné strany je druhou stranou chápáno jako dostatečná protihodnota a je nevýznamné, zda mezi oběma plněními je dána dostatečná vyváženost) nebo objektivně (rozhodující je skutečná ekvivalence plnění). Smlouva tak z hlediska subjektivního může být jednáním bezúplatným (typicky darovací smlouva), z objektivního hlediska se však může jednat o jednání úplatné (např. darování s podmínkou, že obdarovaný bude dárci či třetí osobě něco plnit).

 NahoruOceňování věcných břemen

Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 16b, přitom způsob členění věcných břemen podle výpočtu jejich ocenění, postup výpočtu ceny věcného břemene, způsob určení ročního užitku a míry kapitalizace podle druhu věcného břemene a zatížené nemovité věci a výši pevné částky stanoví vyhláška (oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., § 39a, § 39b). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se však nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. V úvahu nelze brát žádná sociální, příbuzenská či věková…